Betrug durch Verkauf von überteuerten Eigentumswohnungen?

Die 5. Strafkammer des Bundesgerichtshofs hat in einem Urteil vom Sommer 2015 darauf aufmerksam gemacht, dass der Verkauf von deutlich überteuerten Eigentumswohnungen, deren Wert deutlich unter dem des Kaufpreises lag, nicht zwingend eine Strafbarkeit des Betruges nach § 263 Abs. 1 StGB mit sich zieht.

Dem Fall liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Staatsanwaltschaft wurde auf einem Immobilienverkäufer aufmerksam, welcher aufgrund einer anonymen Anzeige wohl minderwertige Eigentumswohnungen zu extrem erhöhten Preisen an unerfahrene Privatpersonen verkauft haben soll, um dadurch an erhöhte Provisionszahlungen zu gelangen.

Das Landgericht Berlin verneinten die Strafbarkeit wegen Betruges gemäß § 263 StGB, denn aus Sicht der Richter habe nicht ausreichend festgestellt werden können, dass die Käufer der angebotenen Immobilien letztendlich auch über deren Werthaltigkeit gezielt seitens des Verkäufers getäuscht worden sind. Es sei im Interessenkreis des Käufers, sich über den Zustand des Wohnobjektes sowie den üblichen Wert der Sache selbst ausreichend zu informieren. Wird ein Kaufpreis gefordert und vertraglich vereinbart, so erkläre damit der Verkäufer nicht automatisch, dass das Kaufobjekt den Kaufpreis auch wert sei. Im Zivilrecht besteht die Möglichkeit, sowohl „gute“ als auch „schlechte“ Geschäfte abzuschließen, in welchen sich der Kaufpreis vom wirklichen Wert der Sache unterscheidet.

Diese Entscheidung erging nicht zur Zufriedenheit der Staatsanwaltschaft, welche Revision gegen das landgerichtliche Urteil zum Bundesgerichtshof einlegte.

Die Richter aus Karlsruhe bestätigten die Entscheidung der Vorinstanz und wiesen demnach die Revision der Staatsanwaltschaft zurück. Mit Rücksicht auf das Prinzip der Vertragsfreiheit sei grundsätzlich wenig Raum für die Annahme konkludenter Erklärungen über die Angemessenheit oder Üblichkeit eines objektiven Preises; es sei vielmehr Sache des Käufers, abzuwägen und selbst zu entscheiden, ob er die vertraglich vereinbarte Vergütung dafür aufwenden möchte.

Seitens des Verkäufers besteht eine Handlungsfreiheit bis zur Grenze der Sittenwidrigkeit oder des Wuchers, welche in § 138 BGB geregelt sind und die Nichtigkeit des Vertrages mit sich bringen würden. Ist eine solche Grenze noch nicht erreicht, wie sich auch nach den Feststellungen des Landgerichts zeigt, so besteht seitens des Verkäufers auch keine Pflicht zur Offenlegung des Wertes des Kaufobjekts, auch wenn dies erheblich unter dem geforderten Preis liegt.

Es sei nicht Aufgabe des Verkäufers, den Käufer vor ungünstigen Geschäften zu warnen oder auf diese hinzuweisen. Nach allgemeiner Lebenserfahrung darf davon ausgegangen werden, dass sich ein künftiger Vertragspartner im eigenen Interesse selbst über Art und Umfang seiner Vertragspflichten einen Überblick verschafft hat.

BGH, Urteil vom 20.05.2015 – 5 StR 547/14 –

Hinweis:

Bitte beachten Sie, dass es einer genauen Prüfung des Einzelfalls bedarf, um herauszufinden, ob sich Ihr eigener Sachverhalt genau mit dem oben geschilderten Anwendungsfall deckt. Für diesbezügliche Rückfragen stehen wir Ihnen selbstverständlich gerne zur Verfügung.

Zudem übernimmt in der Regel eine Rechtsschutzversicherung alle Anwaltskosten und auch die Verfahrenskosten eines Rechtsstreits. Wir informieren Sie auf jeden Fall gerne im Voraus zu allen anfallenden Kosten.

Sven Skana

Fachanwalt Verkehrsrecht

Anwalt für Strafrecht